Un décret du 6 juillet 2026 vient d’actualiser les modèles officiels de bail d’habitation. Il s’agit du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026, qui modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, ainsi que le livre VIII du code de la construction et de l’habitation. Bailleurs et locataires sont concernés, et je vous propose d’en expliquer la portée réelle.

Je tiens d’abord à lever une confusion fréquente : ce décret ne réécrit pas le droit du bail. Il met à jour les contrats types, c’est-à-dire les modèles annexés au décret de 2015 que propriétaires, agences et bailleurs utilisent pour établir un bail non meublé, meublé ou une colocation à bail unique. L’objectif est de mettre ces modèles en cohérence avec des obligations déjà en vigueur, notamment celles issues de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

La principale évolution tient à la clause résolutoire, désormais intégrée en toutes lettres dans le modèle officiel. Cette clause prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, de non-versement du dépôt de garantie ou de défaut d’assurance du locataire. Son inscription dans tout nouveau bail d’habitation n’est pas une nouveauté de fond, puisqu’elle résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, mais le nouveau modèle a le mérite de la rendre systématique et lisible.

Je souligne toutefois que la résiliation de plein droit ne joue pas instantanément. En cas d’impayé, le bailleur ne peut pas se prévaloir sur-le-champ de la résiliation. Il doit d’abord faire délivrer, par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire dispose alors d’un délai pour régulariser sa dette, délai que la loi du 27 juillet 2023 a ramené de deux mois à six semaines. Ce n’est qu’à défaut de règlement dans ce délai que la clause produit ses effets et que la procédure peut se poursuivre devant le juge.

Ce délai de six semaines appelle une réserve importante que je crois utile de rappeler. La Cour de cassation, par un avis de sa troisième chambre civile du 13 juin 2024 (n° 24-70.002, publié au bulletin), a jugé que le nouveau délai de six semaines ne s’applique qu’aux baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 ; les baux en cours à cette date demeurent régis par le délai antérieur de deux mois. La date de conclusion du bail commande donc le délai applicable, ce qui suppose une vérification systématique avant toute mise en œuvre de la clause.

Sur le calendrier, le décret prévoit deux échéances. Son article 1er, qui porte sur les contrats types, entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date. Son article 2, qui modifie le livre VIII du code de la construction et de l’habitation, entre en vigueur le 1er janvier 2027.

Concrètement, je recommande au bailleur de veiller, pour toute location signée ou renouvelée à partir du 1er octobre 2026, à utiliser le modèle à jour intégrant la clause résolutoire, afin de sécuriser sa position en cas d’impayé sans dépendre d’une éventuelle discussion sur l’existence de la clause. Au locataire, je rappelle que la régularité du paiement du loyer et le maintien d’une assurance habitation à jour conditionnent le maintien du bail. Les baux en cours ne sont pas réécrits par ce décret, mais leurs stipulations et les délais applicables méritent d’être vérifiés au cas par cas.

Je me tiens à votre disposition pour toute question relative à la rédaction d’un bail conforme, à la mise en œuvre d’une clause résolutoire ou à une procédure pour loyers impayés.